Calcul de rentabilité d'un logement : formule et exemple

Appliquer la formule

Revenu d'hébergement = 18 × 120 €, soit 2 160 €. Frais de distribution = 2 160 × 15 %, soit 324 €. Prestations variables = 6 × 95 €, soit 570 €.

Contribution avant coûts patrimoniaux et fiscalité = 2 160 − 324 − 570 − 430 = 836 €. Le taux de contribution sur le revenu retenu est 836 ÷ 2 160, soit environ 38,7 %.

Tester la sensibilité

Recalculez avec 15 nuits louées : le revenu tombe à 1 800 €, tandis que certains coûts fixes restent identiques. Testez aussi un prix moyen inférieur de 10 %, une rotation supplémentaire et une réparation ponctuelle lissée.

Le seuil de contribution positive se calcule avec les mêmes conventions. Il ne garantit ni trésorerie, ni remboursement d'emprunt, ni résultat fiscal.

Distinguer revenu, contribution, trésorerie et résultat

Le revenu d'hébergement correspond aux montants acquis selon la convention retenue. La contribution opérationnelle retire les frais de distribution et coûts affectés à l'exploitation. La trésorerie tient compte des dates réelles d'encaissement et de paiement. Le résultat fiscal dépend de règles et d'une situation que ce modèle ne détermine pas.

Présentez chaque niveau séparément. Une caution restituable n'est pas un revenu. Une taxe collectée pour le compte d'un tiers n'est pas automatiquement une marge. Un emprunt peut réduire la trésorerie sans être traité comme un coût opérationnel de la même manière. Le calcul reste pédagogique avant fiscalité et financement.

Définir les nuits commercialisables

Le dénominateur ne doit pas être choisi pour améliorer le taux. Partez de la période, puis identifiez fermeture volontaire, usage personnel, travaux, maintenance, contraintes locales et durée minimale. Publiez éventuellement deux vues : occupation commerciale sur les nuits ouvertes et utilisation patrimoniale sur toute la période.

Documentez les conventions. Un logement fermé dix nuits et loué quinze nuits affiche 75 % sur vingt nuits commercialisables, mais 50 % sur trente nuits calendaires. Les deux chiffres répondent à des questions différentes. Une comparaison entre logements doit utiliser la même convention et des périodes saisonnières cohérentes.

Classer les coûts sans double comptage

Séparez coût par nuit, coût par séjour, coût mensuel et coût exceptionnel. Le linge ou le ménage peut suivre le nombre de rotations ; l'énergie dépend de l'usage et de la saison ; l'abonnement reste fixe ; une réparation rare peut être isolée ou lissée selon la décision recherchée. Conservez facture, période et clé d'affectation.

Ne comptez pas deux fois une prestation incluse dans un forfait de gestion. Distinguez le coût facturé au voyageur, le coût supporté par l'exploitant et la somme reversée au prestataire. Le temps interne est valorisé avec une hypothèse visible ; il ne disparaît pas parce qu'il n'a pas de facture externe.

• Frais de canal et de paiement.
• Ménage, linge et consommables par rotation.
• Énergie et maintenance courante.
• Assurance, logiciels et abonnements.
• Temps de gestion et support.
• Réparations et renouvellements documentés.

Comparer les canaux sur le revenu net

Pour le même séjour, calculez le montant acquis puis retirez frais du canal, paiement, promotion, support et coût d'acquisition attribuable. Le direct n'est pas automatiquement moins cher : site, moteur, paiement, fraude, service client et visibilité ont un coût. L'OTA n'est pas automatiquement plus rentable : ses frais et règles doivent être lus dans le contrat applicable.

Suivez les annulations, délais de versement, litiges et temps de gestion par canal. Un canal à forte occupation peut produire une contribution plus faible ou davantage d'exceptions. Le calcul ne classe pas un opérateur ; il compare des dossiers avec la même période et les mêmes prestations.

Calculer un seuil de contribution avec prudence

Le seuil simplifié divise les coûts fixes attribués par la contribution moyenne d'une nuit après coûts variables. Si une nuit à 120 € laisse 78 € après distribution et coûts variables, et si les coûts fixes de la période sont 780 €, dix nuits sont nécessaires pour couvrir ce périmètre. Le résultat change dès que le prix, les rotations ou les coûts varient.

Testez un scénario prudent, central et haut. Le prudent réduit occupation et prix tout en augmentant une dépense sensible. Le haut ne devient pas une promesse ; il montre seulement l'effet des hypothèses. Ajoutez une panne ou une fermeture dans un test séparé plutôt que de lisser tous les risques jusqu'à les rendre invisibles.

Utiliser le calcul pour une décision précise

Avant d'ouvrir ou de prolonger une campagne, le calcul aide à savoir quelles nuits, quels prix et quels coûts doivent être surveillés. Pour choisir un canal, il compare le net et la charge. Pour arbitrer une prestation, il montre si elle améliore le revenu, réduit une erreur ou ajoute seulement une dépense.

Il ne décide ni du droit de louer, ni du statut fiscal, ni du financement, ni du prix acceptable pour le marché. Vérifiez séparément règles locales, copropriété, assurance, obligations contractuelles et fiscalité. Une contribution positive n'autorise pas une activité interdite ou non assurée.

Contrôler et réviser

Conservez source, date et responsable de chaque hypothèse. Rapprochez le revenu aux réservations et versements, puis les coûts aux factures, missions et temps passés.

Comparez prévision et réalisé chaque mois, sans réécrire rétroactivement le scénario initial. L'écart explique si le problème vient du prix, de l'occupation, des canaux ou de l'exécution.